미국서 집장만 하기
요즘 한국에서는 아파트 한 채 값이 10억이나 하니 일반서민들은 집장만하기가 만만치가 않습니다. 여기 미국도 집값이 많이 올라 부모님 도움이 없이 첫 집 장만하기가 쉽지 않습니다. 미국은 땅덩어리가 워낙 커서 집값이 지역마다 엄청 큰 차이가 나서 비교하기가 쉽지 않습니다. 그리고 지역별로 집을 장만하는 방법도 조금씩 다르고요. 하지만 오늘은 대략적인 집을 장만하는 전체 프로세스를 알려 드릴까 합니다.
살면서 가장 크고 비싼 물건을 사는 것이 집이 아닐까 합니다. 그만큼 아주 큰 결정을 해야 하는 것이며 그 과정을 가능한 한 부드럽고 스트레스 없이 만드는 것이 중요합니다. 대부분은 현지 부동산 중개인과 함께 일을 진척시키는데요 부동산 중개인과 같이 하면 여러 가지 수고를 줄일 수도 있습니다. 물론 부동산 중개인 없이도 할 수는 있지만 이미 집값에 사는 쪽 중개비가 속해져 있으니 가급 적으면 같이 일을 진행하는 것이 편리할 것입니다.
1단계: 예산 및 요구사항을 결정합니다
주택 구입 절차를 시작하기 전에 예산과 어떤 주택을 찾고 있는지 결정하는 게 아주 중요합니다. 집을 보다 보면 항상 내가 가지고 있는 예산보다 더 비싼 집들이 눈에 들어옵니다. 그러니 예산을 잘 생각해두셔야 합니다. 둘째는 어떠한 집을 찾을 것인가를 정해야 합니다. 취학아동이 있으면 학군이 좋으곳으로 갈 건지, 출퇴근이 용이한 하이웨이 근처에서 찾을 건지, 집 사이즈는 어느 정도인지, 방과 화장실등은 몇 개가 있어야 하는지, 새롭게 지어진 집을 살건지, 차고는 몇 개가 좋은지, 남향집을 찾을 건지 등등 수많은 선택사항을 생각하셔야 합니다. 또 집을 보다 보면 100% 내 마음에 드는 집이 없기 때문에 생각해 놓은 선택사항을 우선순위를 매겨서 꼼꼼히 체크해 나가셔야 합니다. 이렇게 하면 검색 범위를 좁히고 예산 범위 내에 있고 필요에 맞는 집만 볼 수 있습니다.
2단계: 모기지 사전 승인을 받으십시오 (Mortgage Pre-Approval)
주택 담보 대출에 대한 사전 승인을 받는 것은 주택 구입 과정에서 중요한 단계입니다. Mortgage는 주택 담보 대출인데 은행이나 몰기지를 전문으로 하는 금융권에 가시면 나의 금융자산을 입력하면 얼마까지 담보 대출이 된다고 알려주면 또 승인까지 해줍니다. 은행에서 승인된 인증서를 가지고 있다는 것은 집을 파는 쪽 입장에서는 아주 매력적으로 다가올 것입니다. 이미 은행에서 승인을 받았으니 이 살람은 대출에는 큰 문제가 없다고 미리 판정이 났기 때문에 그만큼 다른 경재자 보다 좀 더 나은 위치에 있는 것입니다. 부동산 중개인이 대출자를 추천하거나 대출자를 찾는 것을 도와줄 수 있습니다.
3단계: 부동산 중개인을 찾습니다 (Find Buyer Agent)
신뢰할 수 있는 부동산 중개인을 찾는 것이 가장 중요합니다. 구매하려는 분야에서 경험이 있고 평판이 좋은 사람을 찾으세요. 친구 및 가족에게 추천을 요청하거나 온라인으로 에이전트를 찾을 수 있습니다. 사람말만 믿고 바로 정하지 마시고 추천받은 몇 사람과 몇 집을 돌아보고 그중에 제일 나랑 맞는 중개인을 고르세요. 약속은 잘 지키는지 정보력이 좋은지 나의 요구사항을 잘 이해하는지 연락은 쉽게 되는지 등을 테스트해 보시는 것도 중요합니다. 그리고 중개인 계약서는 무조건 바로 계약하시지 말고 최종적으로 오퍼를 넣을 때 하셔도 됩니다.
4단계: 홈 검색을 시작합니다
예산, 요구 사항 및 사전 승인이 완료되었으므로 이제 홈 검색을 시작할 때입니다. 부동산 중개인은 나의 기준에 맞는 집을 찾는 것을 도와줄 수 있고, 원하는 집이 나오면 같이 가서 집 구경을 하도록 도와줄 수도 있습니다. Open House라고 하여 예약 없이 중개인 없이 주말에 Open House로 나온 집을 혼자 구경하셔도 됩니다. 요즘은 모든 정보가 인터넷에 있으니 여러 가지 집중개 사이트에 가셔서 서치를 하셔도 됩니다.
5단계: 제안을 협상하고 거래를 체결합니다 (Make an Offer)
아마 제가 첫 집을 장만할 때는 한 50번 이상 집 보러 다녔을 것입니다. 신중을 기여한 것도 있지만 집을 보다 보면 생각보다 내가 원했는 집이 잘 나오질 않습니다. 꼭 한두 가지가 나의 요구사항을 충족 못하는데요 그래서 자꾸 눈이 높아지고 생각보다 집값도 처음에 정했던 금액보다 오르는 경우도 많이 생깁니다.
여하튼 우여곡절 끝에 마음에 든 집이 나오면 오퍼를 내가 원하는 조건과 함께 셀러 쪽에다 넣습니다. 부동산 중개인이 이 모든 것을 도와줄 것입니다. 셀러가 재오퍼(Counter Offer)를 바이어에게 다시 할 수 있고 내가 낸 오퍼를 바로 수락할 수도 있습니다. 오퍼가 수락이 되면 계약서에 서명을 하고 보증금을 지불하고 소유권 양도하는 작업이 시작됩니다.
6단계: 주택을 평가합니다 (Appraisal)
주택 감정평가사를 고용하여 이 집이 시세가가 정확히 얼마인지 주택감정을 받게 됩니다. 만약 주택을 5억에 구입한다면 감정사는 이 집이 진짜 현 시세에 5억이 하는지를 감정합니다. 5억보다 더 높은 감정을 받으면 상관이 없지만 그 이하로 나온다면 주택 담보 대출에 문제가 될 수 있습니다. 은행에서는 감정가까지만 대출을 내어 줄 수 있기 때문입니다.
7단계: 주택 인스펙션을 합니다(Inspection)
주택 인스펙션사를 고용하여 이 집에 하자가 있는지를 검사합니다. 예를 들면 지붕이 세는지 보일러는 고장이 없는지 각종 물관은 세는 곳이 없는지 기초와 외장벽에 금이 간 곳은 없는지 등등 세세한 부분을 검사하게 됩니다. 마약 하자가 있을 시에는 다시 셀러에게 하자가 있는 부분을 고쳐달라고 협상을 다시 하게 됩니다. 대부분 집값에서 하자 수리 비용을 차감하고 계약을 하려고 합니다.
8단계: 최종계약서에 서명합니다.
인스펙션과 주택감정이 끝나면 모든 과정이 끝이 나고 Closing Office에서 은행담보, 주택양도등에 대한 각종 서류에 서명을 하고 그날 바로 집 열쇠를 받아오며 그날부터 집 소유권을 이전해서 살 수가 있습니다. 참 긴 여정이 아닐 수가 없습니다. 하지만 인생에서 가장 큰 투자를 하는 것이니 이 정도는 감내해야 할듯합니다.
중개 수수료(Commission)
참고로 중개수수료는 대부분 총 6%이고 바이어 중개인 셀러 중개인이 각가 3%씩 나눠 가집니다. 예를 들어 5억짜리 집을 팔면 셀러는 5억에 6%인 천 5백만 원을 중개 수수료로 부담해야 합니다. 한국하고 비교를 하면 엄청나게 많이 나가는 것 같습니다. 어떻게 협상하느냐에 따라 5% 또는 4% 가능하니 중개인가 잘 이야기하시면 될듯합니다.
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